文/郭志华

    从去年年底以来，北京、上海、广州等一线城市的房产交易量呈现明显的下滑，二手房的价格也有不同程度的回落，关于2008年会不会出现房市的拐点也成为很多人争论的一个话题。2008年的房地产市场到底是一个什么样的发展趋势呢？本文从供需关系角度就此问题进行深度分析。

从2007年1到11月份的数据看，还没有足够的数据和事实来验证量价起跌这样一个现象。大家在看到房地产市场的时候，不能简单地凭个人的主观臆断，而且要区别是个别楼盘还是整体楼盘，是个别城市还是全国，是短期的量价起跌还是未来2008整个一年，或者未来几年，是整个房价的增幅趋缓了，还是它的绝对价格下降了。就是说我们不能根据个别楼盘，或者说个别城市，在短期的一些现象，就推测出一个非常大的结论，这是很容易犯错误的。

     从供给上来讲，整个房地产市场供求关系的紧张状况还依然存在。大家可以关注几个数据：

　　一个就是土地的购置面积和开发率，一直到2007年4月份以前，房地产土地的购置面积是连续17个月的负增长，  2007年11月份土地的开发率也只有63%。

     第二个数据就是竣工率，从我们国家2004年实行宏观调控以来，连续4年竣工率是在走下坡的，一直没有超过35%，2006年是降到了28.6%。 到2007年的11月份，它的同比竣工面积的增长比去年同期也是在下降的，所以意味着2007年它的竣工率也是会很低的。

    第三个数据就是经济适用房，从2004年宏观调控以来，因为各个地方政府不愿意无偿的提供经济适用房的土地，所以这块的供给量是大幅度下降的。2007年虽然和前一年同期比有所增长，但是占整个房地产投资的比重只有4.5%，意味着它的竣工量和开工面积也不会超过8%这样一个比例，所以并不太乐观。　

　　从以上数据来看，供给还是偏紧的，而需求依然保持旺势。同时还要注意到一个现象，在2007年几乎是我们这些年以来房价上涨最快的一年，从春节以后，70个大中城市，很多地方的房价甚至上涨了一倍以上。为什么它涨得这么快？根本原因还要从供给和需求两个角度去深度分析，首先是需求的旺盛：

　　第一：就是自住性的刚性需求。中国的工业化进程大概完成了50%，中国的城市化进程到目前完成了40%多一点。房地产的进程，如果从住宅角度来看，按发达国家的平均水平，那么我们可能只完成了三分之一的进程，这意味着住房的发展滞后于国民经济的进程，滞后于工业化和城市化的进程，这是一个基本的局面，所以说存在着供不应求的现实状况。

　　第二：限制开发商的贷款，限制投资，打压投资，最终的结果就是减少了供给，需求是非常地旺盛，宏观调控以来，供给是不断地减少，包括土地的供应，近几年来，就逐渐地变成了零增长，甚至负增长。2007年为什么房价增长快，是因为2007年的春节以前，差不多70个大中城市土地的供应面积的增长是负增长百分之二十几，需求是非常旺盛的，供给却像挤牙膏一样挤出一点点来，理论上来讲，想让它涨多快就涨多快。

　　而且2007年还有两个非常突出的年度因素，第一个因素就是2007年我们的股市恢复性的上涨。股市的红火使一部分人是从股市里赚到钱。通过财富效应，这笔钱可能就会引导老百姓的消费或者是投资于房地产。

　　第二个因素就是2007年出现了通货膨胀。大家知道，房地产有一个最大的特点，就是水涨船高，它有抵御通胀的功能，在这种情况下，老百姓把钱存在银行里，肯定是负利率，那就影响它的财富的增长，它投资于房地产了肯定是获得非常稳定的一个收益，而且我们国家在房地产投资这方面，它的交易成本和投资成本又非常地低，实际上很多人卖房子，交易房子，虽然政府限制了一个非常高的税收门槛，但是大部分人都是由购房人来支付税费的，在保有环节又没有物业税，所以它的持有成本是非常低的，老百姓为了分散风险，按照十七大的精神获得更多的财产收益，当然愿意投资于房地产了。特别是2007年跟各种资产投资相比，住宅肯定是最赚钱的，老百姓当然要把钱投资于房地产。

　  加大对开发商投资的抑制，对他贷款的限制，意味着2008年的房地产投资会下降，意味着供应会进一步减少。货币从紧政策对开发商的影响大，就意味着对供应的影响更大，它带来的结果是适得其反的。

　　通过上述从供需关系上的分析，中国楼市2008年100%的没有拐点。如果从资金面来讲，流动性过剩的环境基本上也不可能根本改变，所以也是百分之百的不可能出现拐点；那么政策面上有一点不确定性，而我们目前采取的政策，如果是继续地紧缩土地的供应，继续地紧缩开发商的投资，那么房价反而会更高；从技术面上来讲可能会出现一些分化，涨得比较快、涨得比较急、涨得比较乱的一些城市，包括深圳、广州、上海、北京，它们可能会有一个技术性的调整，就是它涨累了，涨得太快了，它要歇一会儿，但是全国很多地方特别是三线城市，它们的房地产价格并没有大幅上涨，不存泡沫现象，很有可能在2008年房价不仅不跌，反而会稳中有升。

　　在中国，宏观调控是重要的，所以我们要坚持和完善宏观调控，但是比宏观调控更加重要的，甚至更加有效果的是制度创新和结构调整的办法。改革开放二十多年已经证明了，制度创新对我们这个国家非常重要。所以需要政府有形之手介入主宰市场，特别是加大经济适用房、两限房的供给。另外，在开工许可上要保障那些低价位、普通商品住宅这样一些房子可以优先获得开发许可证，这种政策比间接调控货币政策、税收政策可能更直接，更快一点。