中原房地产人士热议物权法
 

    ３月１６日上午，十届全国人大五次会议高票通过物权法。这部法律历经了１３年的酝酿和广泛讨论，创造了中国立法史上单部法律草案审议次数最多的纪录。

    这部规范财产关系的民事基本法律，因关乎千家万户的切身利益，连日来，也备受省会房地产界人士的关注和热议。

物权法对购房者的Ｎ个益处

    ３月１８日，家住郑州未来路的徐女士，正准备购买小区里的停车位，她说，就是看了物权法，才决定把停车位买下来，因为物权法明确规定，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、出租或者附赠等方式约定。那么，这个车位就是合法的，受保护的，这条规定让她有法可依，增加了持有物业的信心。

    这部涉及每个人切身利益的物权法，都对消费者有什么好处呢？河南财经学院刘社教授认为，物权法，是我国经济发展中的一件大事。

    她说，多年来，人们一直在争论的商品住宅使用年限满７０年之后怎么办？物权法明确了住宅到了使用期限后可以自动续期。７０年权属的解决，会增强买房者的信心。

    物权法对百姓关注的会所、车位的归属，作出了原则规定。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要，其归属由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。这解决了“有的开发商将车位、车库高价出售给小区外的人停放；开发商、物业公司将车位收费所得据为己有”等问题，减少了物业纠纷，维护了业主的合法权益。

    物权法规定，国家对不动产实行统一登记制度。由此，办房产证，可望实现“一站式”服务，方便了购房者；草案首次引入预告登记制度，这样，在房屋买卖中，通过登记公示可制约开发商“重复抵押”，杜绝“一房二卖”的现象。

    对此，河南王牌企划有限公司董事长上官同君也如是分析说，房地产业在十几年的发展中，出现过很多难题一直影响着社会和谐，像“一房两卖”、“建筑物共有部分的权属之争”等。物权法首次引入预告登记制度，通过登记公示制约开发商重复抵押，预告登记终结“一房两卖”。

    刘社教授还认为，为保障被拆迁户和被征地农民的利益，物权法就拆迁补偿和征地补偿做了详细规定，同时指出，要保障被征收住宅人的居住条件和被征地农民的生活。并且规定，任何单位和个人不得贪污、挪用、私分、截留、拖欠征收补偿费等费用，否则要承担法律责任。这为保障被征地人的权益提供了法律依据。

    物权法明确规定：建造建筑物，不得违反国家有关工程建设标准，妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。对相邻的不动产权利人造成损害的，应当给予赔偿。

    对此，上官同君补充说，这就是大家热议的“阳光权”。物权法对相邻建筑物的通风、采光和日照作出明确规定，为公民维护“阳光权”提供了法律依据。

为“专业地产运营”装上引擎

    “物权法对房地产行业的发展势必起到举足轻重的影响，但我认为这种影响是有益的、健康的。”居易国际品牌管理中心总经理白羽也如此认为。

    白羽分析，物权法明确私产和公产产权，为公民个人、企业置业和利用物业提供保障，因此，开发商在今后取得土地时会更加充分了解法律及政策影响，合理规范地规避投资风险。

    另外，物权法将增强公民的财产意识，公民的财产维权意识提高会促使房地产业的规范，从而进一步促进房地产业发展。

    “物权法对公、私物权有很好的界定，对于公、私财产权进行了保护，对于开发商来说，也是件好事。”河南开祥置业股份有限公司总经理助理罗超说。

    “物权法是深化经济体制改革的基础性法律，物权法草案的起草和颁布，是经济体制改革中的重要标志。现实生活中的各类经济纠纷，绝大多数都与‘物’的所有权有关。没有物权法，就没有化解矛盾和纠纷的基本规则，更别说合理合法地处理纠纷了。

    “大多数开发商都希望房地产市场更加规范，物权法的颁布给开发商提供了政策依据。比如，草案明确了停车位什么能卖，什么不能卖，什么情况下属于业主共有，电梯等设施和绿地等公用场所的归属问题等。物权法的颁布减少了业主与物业公司、开发商之间的纠纷，这有利于构建和谐社会。”

罗超说，这对政府解决遗留问题提供了依据，会增加其办事效率。

    白羽认为，时下我国社会经济生活中如国企改革、土地管理、房屋拆迁、物业纠纷等许多问题，其实质无不涉及产权关系的明确、权利人财产权益的保护。因物权方面的利益所属问题而产生的纠纷已成为社会的热点矛盾和严重问题。因此，物权法顺应了市场经济发展的需要，且它的出台将进一步规范市场。

“物权法给传统开发商洗脑，推动楼市走向专业理性。”上官同君认为。

    对房地产市场来说，物权法颁布后，市场会变得更加成熟和规范。市场上一些落后的经营理念和方法会面临挑战，这就需要开发商不断与时俱进，更新观念，挑战经营思路，去适应在规范的法律环境中健康经营。“专业地产运营”将会是未来楼市经营的主流。物权法的出台对开发商而言是一次“洗脑”，随着国家对楼市 调控日益加剧，物权法将最终推动楼市走向理性。

    不少开发商在接受记者采访时均认为，物权法对于房地产业来说是件好事！市场规范了，开发商也是受益者。

给房地产业提出更高要求

“物权法会对房地产业提出更高的要求！”

河南省商业行业协会副会长、郑州希瑞营销管理咨询公司董事长何宏剑感叹。

    他说，目前的住宅，开发商会按照使用７０年的标准来建设，会考虑到这７０年之内，门窗不变形，电梯能够使用，外立面能够维修。但现在物权法规定了可以自动续期，首先就会对建筑品质提出挑战。住宅不是７０年建筑，而是名副其实的百年建筑了。

    何宏剑说，我们的城市，往往“不破不立”，拆了建，建了拆，没有更长远、更科学的规划，物权法会使城市规划更加讲究战略。

    何宏剑还呼吁，希望我们这一代老年时，能够看到当年的生活场景，回忆当年的生活气息，可以看到曾经工作过的办公楼，曾经喝过咖啡的休闲屋。而这一切都得益于物权法出台后，城市规划更科学了，建筑质量更精细了。

    物权法引起很多热议，如有业内人士说，物权法对于商用不动产（商业地产）没有明确规定，住宅建设用地使用期间届满７０年后，自动续期。那么，对于一些商住用地项目，如上面是住宅，下面是商业的，是否同样延续？住宅７０年后自动续期，是续７０年，还是无限续期？

记者还采访了河南奕信律师事务所李向荣律师。

李律师说，物权法就是规定“不动产”和“动产”归属关系的法律。因此，物权法与房地产业关系最密切。

    物权法就是要解决所谓“产权界限不清”的问题，解决拥有“房地产”的人的“安全感”问题，就是要完善不动产的法律规则，依法保护开发商和买房人的合法权益，促进我国房地产业的进一步发展。

    毋庸置疑的是，物权法作为中国市场化进程中的一个标志性事件，能够真正让公民保护私有财产的腰杆儿“硬”起来，也有利于建立房地产市场的法律秩序，为房地产业的健康发展提供法律保障。